房地产基金投资“股+债”模式形成背景

在我国，房地产企业的融资渠道主要有银行贷款、股票融资、债券融资、信托融资等。不过，由于近几年房地产调控组合拳的作用，银行和房地产信托贷款等传统的债权融资模式已经不能满足房地产企业，尤其是中小房地产企业的资金需求。因此，以股权投资方式的房地产基金自2010年以来蓬勃发展。但是，单纯的股权融资也存在投资人结构不合理、管理人管理水平有限以及管理人与房地产企业股东利益冲突等问题。为了满足各方的诉求，房地产基金进行了创新，“股+债”投资模式应运而生。

该种模式的优势主要包括：首先，平衡投资人的收益和风险。股权投资部分并不是看重房地产企业的未来成长，资金的安全性；基于投资人的风险承受能力，房地产基金的投资期限都不长，满足了投资人快进快出的投资要求。其次，管理人主要负责建立投资管道，不要求具备专业的企业运营经验。最后，房地产基金成为房地产企业股东后对原股东的股权形成稀释甚至完全受让，但并不实质影响原股东收益。

当然，这并不表示“股+债”之外的投资方式就不符合当下市场的需求。“存在即合理”，例如房地产基金纯债权投资，采用委托银行贷款或信托贷款方式，在抵押物充足的情况下，交易成功率高，借助房地产严厉调控下的市场窗口获取收益。再如房地产基金纯股权投资，在房地产企业股东愿意牺牲部分收益的情况下，依靠专业的管理经验，大幅提高回报潜能，从而获取高额的浮动收益。